Changement d’usage et changement de destination

En février 2024, les services juridiques de l’ANMSM ont publié un article dans montagne leaders sur les outils de régulation de l’immobilier touristique.

Le cadre incomplet du changement de destination de l’immobilier de loisir

L’article R.151-27 du Code de l’urbanisme liste les cinq principales destinations. L’adoption du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 a conduit à définir diverses distinctions dans ces destinations. Le but de cette distinction est une application différenciée pour les deux types d’hébergement touristique. Ainsi, le changement de destination doit être précédé d’une déclaration sauf s’il s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou bien la façade de l’immeuble ou encore lorsqu’est créée une emprise au sol ou une surface de plancher supérieur à 20m²/40m² sous certaines conditions, auquel cas le projet relève du permis de construire (article R.421/14,c du Code de l’urbanisme). Néanmoins, il est notable de remarquer que même si le changement de destination nécessite une autorisation d’urbanisme a minima, le changement de sous-destination lui n’est soumis à aucune formalité. De plus, une réglementation du changement de destination peut être opérée par les auteurs du PLU.

Le changement d’usage comme outil de préservation du logement permanent

L’usage correspond à l’usage effectif du bien. Le principe est simple : tout local d’habitation doit conserver son usage sauf autorisation expresse et préalable du changement d’usage préalable accordée par l’autorité municipale. Bien qu’originellement cette disposition de l’article L.631-7 du CCH vise explicitement les communes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne, d’autres communes peuvent être concernées par cette police spéciale via une décision du préfet après proposition du maire, ou encore les communes qui appartiennent à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Dans le cadre d’une location de la résidence principale dans la limite annuelle des 120 jours, aucune autorisation préalable n’est à obtenir de la part de la commune, car l’usage du bien n’est pas modifié, le logement reste une résidence principale destinée à l’habitation.

L’autorisation de location comme meublé de tourisme des locaux commerciaux

Depuis le 1er juillet 2021, suite au décret n°2021-757, les autorités publiques peuvent freiner voire empêcher la transformation d’un local commercial en location touristique. Cette opportunité de mise en place d’une autorisation spécifique n’est possible que pour les communes qui appliquent déjà le numéro d’enregistrement et le changement d’usage. La mise en place de cette autorisation se fait sous la forme d’une délibération municipale qui précise les critères de cet outil de régulation, poursuivant un motif impérieux d’intérêt général. Ces critères doivent être proportionnels, objectifs et transparents.